来自 永康 2019-07-09 00:19 的文章

5月金华房价环比上涨14%

  今年5月的全国房价涨幅排行榜上,前几名都是二、三线城市唱主角。西北中心城市西安以环比2%的涨幅领头,重庆、大理、洛阳、大连等二、三线城市紧随其后,与今年以来二、三线城市土地市场火爆和房地产市场量价齐升的景象一致。

  作为全国70个大中城市之一,金华5月份新建商品住宅的价格环比上涨了1.4%。

  从最近一年金华新建商品住宅的环比变动看,有涨有跌。环比下降的有3个月,出现在去年的第三和第四季度,与当时金华楼市的成交量走势基本一致。环比涨幅数据在1%左右的有4个月,之前的环比最高涨幅出现在去年7月,为1.2%。

  结合目前金华市场的一手房成交量和成交价格,预计今年6月份的环比涨幅会比刚刚公布的5月份数据低。

  环比涨幅表示的是本月房价与上月的比值。而同比涨幅表示的是本月房价与去年同月的比值。

  从去年6月至今,同比涨幅最高峰出现在去年的6月、7月和8月,随后一路下行,到去年12月触底反弹。今年1月份以来,同比涨幅基本上在5.5%上下,5月份虽然升到了6.2%,但仍未到去年的高值。

  总体来说,今年以来金华房价继续走在上升通道,但接下去两个月涨幅或将缩小,可能进入一个相对平稳期。7、8、9三个月的市场表现非常关键。

  房价的涨跌由多方面因素综合决定。比如说土地价格,比如说政策导向,比如说金融影响,比如说供求关系,等等。

  有着紧密内在的逻辑联系,并且互为因果的一组,就是成交量和成交价格。成交量放大,往往带动成交价格上升。

  从去年1月到今年5月,将近一年半时间,金华市区新建商品住宅的成交量,呈现一个波浪式的状态。(见上图)

  延续2017年的市场热度,去年1月的成交量相当高。而后随着春节长假因素影响,市场交易量从2月的最低点自然恢复,到了5月和6月,成交量到了去年的最高峰,连续两个月成交量都在2100套以上。

  就在市场成交量在波谷徘徊,并在今年2月份的春节长假行情中达到400多套的一年多来新低的时候,3月份,市场突然再度亢奋起来。

  这与我们的实际感受非常一致。今年3月初,二七区块西侧凤翔地块拍出11505元/平方米的楼面价,溢价率达到28%。而在此之前,保利·大国璟首开火爆,成功将市场的节奏从低频转换到高频。

  以这两大事件为标志,土地市场逐步展开了为期三个月的波澜壮阔的行情,市场成交量也再度创出新高。

  比去年更早,今年在4月份就迎来上半年的最高峰,而且超过2300套的成交量,比去年最高峰时的6月份,还多了100多套。

  从上图可以看出,在冲高之后,市场的动能略作调整,但5月份的成交量仍然维持在1500套上下,这依然是相对较高的水平。

  一手房住宅的成交均价,基本上与成交量的走势吻合,只是从表现来看,房价相对更平稳,波段起伏没有那么猛烈,一段时期内,基本上维持相近的价格水平。

  去年1—6月,成交量上升很快,房价表现也非常抢眼,基本上在均价1.5万元上下高位运行。到了7月份之后,市场均价下降较快,特别是8月份到今年1月份,成交均价基本上在1万~1.1万元之间。

  去年7月份以后,金华市区的成交主力区域,从主城区和金义两头热,变成金义都市新区楼市唱独角戏。而金义的成交均价原本仅有万元上下,加上市区总量不多的成交,使得均价的整体表现水平,基本上在1.1万元上下波动。

  到了今年3月份之后,随着市区高房价房源成交占比增高,均价再度回到1.3万元以上。最近三个月,房价表现总体平稳,均价涨跌幅度较小。

  放在更长的时间段,来考量金华楼市,来分析金华房价,又会如何呢?比如说,9年时间。

  据金华市房地产交易市场管理所的权威统计数据显示,从2010年到2018年9年间,金华市区商品住房的成交量,虽然中间略有起伏,但总体一直是往上增长的。与此同时,金华商品房成交价格,也是总体快速上涨。

  从成交量看,2010—2012年间,相对来说起伏较大,一年相差三四千套的成交量,说明市场的成熟度还不够。而2013年之后,成交量的总体盘子增大了,超过了1.3万套,一般的市场波动影响面小了,而且大牌房企的中流砥柱作用也更强了。

  从这一年起,除了个别年份外,基本上是小幅往上增长的趋势。特别是2015年、2016年和2017年,每年增加一两千套成交量,年年上一个台阶。

  2018年的成交量,也在2017年历史高位的基础上,基本持平,显现了金华市区商品住宅市场的总体稳定。

  从房价水平看,表现要比成交量更为抢眼。基本上可以分为两个走平波段和两个快速上涨期。

  2010和2011年的市场成交价格较为平稳,基本上在6600元/平方米上下。而2012年和2013年是房价的一个小幅爬升期,市场均价分别上涨了2000元和1000元左右。

  到了2017年,商品住宅成交均价从9000元/平方米左右,一举突破万元大关。到了2018年,更是站上了13777元/平方米的历史高位。

  可以说,金华这一波上涨,是土地价格、新房价格和二手房价格齐涨,基础稳固,而且城市发展扩张,兴奋点还在继续增多。

  从波段式发展的历史经验看,房价接下去可能在波段内会上下浮动,有跌也有涨,总体走向应该相对平稳。

  今年前5月的市场成交量,相比去年前5月,是有下降的。但这主要是因为今年1月和2月的成交量同比降幅较大,比去年少了11万平方米,5月成交量也比去年同期少了5万平方米左右。单从3月和4月看,比去年同期成交量要多出7.5万平方米左右。

  关键是今年接下去的时间,楼市会怎么走?都说影响楼市的因素,短期看金融,中期看土地,长期看人口。

  看看近期最火热的土地市场。3—5月,金华市区各大区块平台商住用地土地出让金收入共计108.7亿元,仅二七区块的两宗地块即揽金48亿元。

  6月份的推地强度略有放缓,战场也从市区的绝对中心转向核心区的周边,比如湖海塘东区、雅畈、安地等区块扩散。

  但总体而言,6月以及7月的推地强度,也是近年来少见。土地一级市场,对下游的房地产价格和市场情绪,会有较大的影响。

  作为一个普通的金华购房者,想得太多看得太多,特别是猜得太多,其实有时候也并不是好事。毕竟,买房绝对不可能靠预测,做完所有未来的计划。

  对于刚需购房者,对行情不必过度在意,该买还得买,看中了适合的房源,就要出手。对于改善型客户,可以先瞄准目标房源,然后在一个相对合理的价格处理掉手中的老旧房源,借此机会将住房优化升级。对于投资型客户,挑选房源更要精益求精,要选目前的优质区域,或者有明确发展前景的区域,选择优质品牌和优质房源,看准了再适时出手。